Kein gewerblicher Grundstückshandel nach Ablauf der Fünfjahresfrist

(Stand: 20.07.2023)

Von einem gewerblichen Grundstückshandel kann im Regelfall dann ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung und Verkauf, d. h. von etwa 5 Jahren, mindestens 4 Objekte veräußert werden. Nach der Rechtsprechung des BFH kommt dem Fünfjahreszeitraum allerdings nur eine indizielle Bedeutung zu, sodass er sich unter besonderen Umständen verlängern kann.

Der Hintergrund:
Vor dem FG Münster hatte die Rechtsnachfolgerin einer GmbH geklagt, die mit einem notariellen Vertrag insgesamt 13 Objekte an eine einzige Erwerberin veräußert hatte. Der Fünfjahreszeitraum war bei allen Objekten überschritten worden.

Das Finanzamt war der Auffassung, die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel sei nicht eingehalten worden. Die Klägerin dagegen wandte ein, dass ursprünglich keine Veräußerungsabsicht bestanden habe. Ein Geschäftsführer der GmbH sei überraschend verstorben. Dadurch sei der Verkauf der Immobilien veranlasst worden, da die Alleinerbin die Bankbürgschaften nicht hatte übernehmen wollen.

Die Klage hatte Erfolg. Das Gericht war der Auffassung, dass die GmbH die Grenze der Vermögensverwaltung nicht überschritten habe. Generell könne zwar von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung und Verkauf, d. h. von etwa 5 Jahren, mindestens 4 Objekte veräußert würden. Allerdings komme dem Fünfjahreszeitraum nur eine indizielle Bedeutung zu, sodass er sich beim Eintreten besonderer Umstände verlängern könne. Diese sah das Gericht im vorliegenden Streitfall jedoch nicht.

Als Indiz gegen eine zum Erwerbszeitpunkt bereits bestehende Verkaufsabsicht spreche vielmehr, dass für 80 % der aufgenommenen Darlehensbeträge eine längerfristige Laufzeit vereinbart worden und daher eine Vorfälligkeitsentschädigung angefallen sei.

Die hohe Anzahl der Verkäufe rechtfertige ebenfalls nicht die Annahme einer zum Erwerbszeitpunkt bestehenden bedingten Veräußerungsabsicht, da der Verkauf auf das überraschende Versterben des Gesellschafter-Geschäftsführers und damit auf ein unvorhersehbares Ereignis zurückzuführen sei.

Hinweis: Das Finanzamt hat jedoch Revision beim BFH eingelegt (Az. III R 14/23).