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Verbilligte Miete an Angehörige – ein steuerlicher „Dauerbrenner“ und Prüftatbestand

(Stand: 30.07.2018)

Wer an Angehörige verbilligt vermietet, muss seit dem Jahr 2012 darauf achten, dass er nicht weniger als 66 % der „vergleichbaren ortsüblichen Miete“ vereinbart hat (bis 2011 lag diese wichtige Untergrenze bei 75 %). Sonst drohen anteilige Kürzungen der Werbungskosten.

Die Höhe dieser vergleichbaren ortsüblichen Miete umfasst grundsätzlich die sogen. Brutto-Warmmiete einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten. Werden außerdem neben den Mieträumen auch noch Einrichtungsgegenstände vermietet, sind auch diese in die Vergleichsberechnung einzubeziehen, soweit sie in evtl. örtlichen „Mietspiegeln“ noch nicht enthalten sind.

Mit einem derartigen Fall hatte sich das Finanzgericht Düsseldorf zu befassen und legte im Urteil vom 03.11.2016, Az. 11 K 3115/14 E verschiedene Details dazu fest. Die klagenden Eltern hatten in den Streitjahren 2006 – 2010 an ihren Sohn vermietet und dabei auch die Einbauküche, einen Trockner und die Waschmaschine (Gesamtanschaffungskosten ca. 11.000 €) kostenfrei überlassen.

Das Finanzgericht vertrat u. a. die Auffassung, dass für diese Einrichtungsgegenstände eine Afa (bei 10-jähr. Nutzungsdauer) und ein Gewinnaufschlag von 4 % der Anschaffungskosten in die Vergleichsrechnung einzubeziehen seien. Danach kamen die Finanzrichter nur auf einen Anteil von 72,43 % der vergleichbaren Fremdmiete und kürzten (wie auch das Finanzamt) die anteiligen Werbungskosten um 27,57 %, weil die in den Streitjahren maßgebliche Grenze von 75 % unterschritten war.  

Auch die gegen dieses Urteil anhängige Revision beim BFH (Az. IX R 14/17) wird keine generelle Klärung dieser Problematik erbringen, weil stets die Gesamtverhältnisse des Einzelfalles entscheidend bleiben und diese (naturgemäß) oft höchst unterschiedlich gestaltet werden.

Wichtig ist dagegen stets, dass solch wesentliche Umstände wie z. B. die Überlassung von Einrichtungsgegenständen oder Parkplätzen usw. in die Vergleichsrechnungen einbezogen und auch jährlich neu überprüft werden, weil die Mieten generell jährlich steigen (besonders in Ballungsräumen) und damit auch die Vergleichsmiete im Fall der Vermietung an Angehörige.
Daneben müssen auch stets die sonstigen Voraussetzungen für die Anerkennung von Verträgen zwischen Angehörigen (Schriftform, tatsächlicher Vollzug usw. - alles was dem „Fremdvergleich“ standhält).
Ein zweckmäßiger Praxistipp ist auch, dass die Gesamtmiete nicht nur ganz knapp über der ab 2012 gültigen 66 %-Grenze vereinbart wird!