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Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung eines Appartements bei Dauerverlusten

(Stand: 27.03.2019)

Bei einer über 20-jährige Dauervermietung einer im Privatbesitz befindlichen 38 qm großen Wohnung an eine gewerbliche Hotelbetriebsgesellschaft mit durchgehenden Verlusten sind diese Verluste auch ohne Ermittlung einer „Totalüberschussprognose“ anzuerkennen, weil die gewerbliche Weitervermietung durch die Hotelbetriebsgesellschaft nicht zu einer Art „Umwidmung“ der Wohnimmobilie zu einer Gewerbeimmobilie führt.

Das ist das Fazit eines Urteils des Hessischen Finanzgerichts vom 28.05.2018, Az. 2 K 1925/16, dem für das Streitjahr 2014 folgender wesentliche Sachverhalt zugrunde liegt:
 
Der Kläger hatte das Appartement im Jahre 1993 bei vollständiger Fremdfinanzierung erworben und seitdem (bis 2016) durchgehend Verluste erzielt, die er als solche aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) geltend machte. Das auf unbefristete Zeit festgelegte Mietverhältnis sah eine umsatzabhängige Miete vor, wobei die Endmieter allein das Appartement oder auch zusammen mit den Hotelbetriebsanlagen mieten konnten. Die Restschulden sollten nach den Klägervorstellungen durch eine im Jahre 2021 fällige Lebensversicherung beglichen werden. Das Objekt selbst sollte einen Baustein der Alterssicherung darstellen. Das Finanzamt sah diese Verluste erstmals im Streitjahr als Verluste aus einer Gewerbeimmobilie an und verneinte wegen fehlender positiver Überschussprognose das Bestehen der Einkünfteerzielungsabsicht.
Dem folgte das Finanzgericht jedoch nicht, ließ jedoch die Revision zum BFH zu, die nun unter Az. IX R 18/18 anhängig ist. Dabei wird wohl auch darüber entschieden ob allein die Vorstellung des Eigentümers über die gewerbliche oder private Vermietung ausschlaggebend bleibt oder die „typisierende Vermutung“ der Einkünfteerzielungsabsicht auch bei § 21 EStG Grenzen unterliegt.
Wenngleich die erfreulichen Grundsätze dieses Urteils für vergleichbare Fälle zunächst herangezogen werden können, so ist doch bei Fällen dieser Art (z. B. auch bei Ferienwohnungen) darauf zu achten, dass Selbstnutzungen der Eigentümer ausgeschlossen sind, weil dann ansonsten die üblichen „Überschussprognosen“ zu erstellen sind!