Corona-Mietminderung: Auf den Einzelfall kommt es an!

Dem Mieter eines Ladenlokals, der sein Geschäft im Corona-Lockdown vorübergehend schließen musste, kann ein Anspruch auf Reduzierung der Miete zustehen.

Ob und um wieviel die Miete reduziert ist, ist eine Frage des Einzelfalls - das hat der BGH klargestellt.

Die Gerichte unterer Instanzen haben zuvor in zahlreichen Entscheidungen sehr unterschiedliche Auffassungen hierzu vertreten.

Nun hat der BGH mit einem langen erwarteten Urteil Klarheit geschaffen. Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt keinen Mangel der gemieteten sofortigen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, so der BGH in seiner Entscheidung.

Eine „klassische“ Mietminderung kommt daher nicht in Betracht. Allerdings kann dem von der coronabedingten Schließung betroffenen grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen.

Ob ein Anspruch auf Anpassung der Miete tatsächlich besteht und um wie viel die Miete zu reduzieren ist, ist in jedem konkreten Einzelfall anhand der jeweiligen Umstände zu beurteilen . Einer pauschalen Lösung, etwa im Sinne einer „50:50“-Teilung zwischen Vermieter und Mieter, erteilt der BGH eine Absage.

(BGH, Urteil v. 12.01.2022, XII ZR 8/21)

Am 17.12.2020 hat der Bundestag eine Gesetzesänderung beschlossen, daraufhin für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19-Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet werden soll, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können.

Verhandlungen zwischen Gewerbemietern/Pächtern und Eigentümern sollten damit vereinfacht werden. Ein Automatismus, dass eine Senkung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung vom Mieter verlangt werden kann, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden.

Das bedeutet konkret:
Gewerbliche Mieter können grundsätzlich eine Anpassung des Mietvertrags verlangen , wenn der Laden coronabedingt geschlossen werden musste oder nur mit starken Einschränkungen öffnen durfte. Es heißt aber nicht, dass der Mieter automatisch Anspruch darauf hat, dass ihm ein Teil der Miete erlassen wird. Der Vermieter kann die fällige Miete auch stunden , muss aber nicht auf das Geld verzichten.

(Stand: 03.03.2022)